Istnieją ogromne perspektywy dla łączenia tradycyjnych sposobów inwestowania ze światem technologii blockchain i kryptowalut. Jedną z nich jest tokenizacja nieruchomości, czyli idea, że można nabyć fragment nieruchomości za pośrednictwem walut cyfrowych i czerpać z tego proporcjonalne korzyści.
FCQPlatform to polski projekt z siedzibami w Warszawie i Lublinie. Realizuje na rynku innowacyjny pomysł połączenia korzyści i stabilności inwestowania w nieruchomości z elastycznością i płynnością świata krypto. BeInCrypto Polska miało przyjemność porozmawiać z Dariuszem Zbuckim, twórcą projektu i architektem w zakresie rozwiązać finansowych. Zapraszamy do lektury!
Kryptowaluty i nieruchomości
BeInCrypto Polska (BIC): Nieruchomości są zaliczane do grupy twardych, realnych i bardzo namacalnych aktywów. Wydawać by się mogło, że ciężko je zaadaptować do wirtualnego świata cyfrowego. Wam się udało! Skąd wziął się pomysł?
Dariusz Zbucki (DZ): Team założycielski tworzą osoby z doświadczeniem m.in. w finansach oraz branży deweloperskiej. Jak większość Waszych czytelników, również my, dostrzegliśmy ogromny potencjał w rynku walut cyfrowych, a kierunek jego rozwoju tylko nas w tym utwierdził. W związku z tym, że nieruchomości są nam również bliskie od wielu lat, naturalną konsekwencją była chęć połączenia tych sfer. Jako ciekawostkę zdradzę, że wspomniane łączenie światów ma dużo szerszy wymiar niż tylko uruchomienie naszej platformy. Jako spółka jesteśmy członkiem Proptech Foundation, w ramach której jesteśmy zapraszani na panele eksperckie. Uczestniczą w nich przedstawiciele takich firm, jak Skanska czy Echo Investment, którzy z uwagą słuchają jakie możliwości daje blockchain i rynek walut cyfrowych w perspektywie rozwoju rynku nieruchomości.
BIC: Wspominasz o kierunku rozwoju rynku walut cyfrowych. Które elementy były kluczowe dla decyzji o stworzeniu Waszego biznesu?
DZ: Każdy, kto się interesuje tym rynkiem, szybko wyciągnie wniosek, że na przestrzeni ostatnich lat dość mocno ewoluował. Efektem jest swego rodzaju ucywilizowanie rynku krypto. Rozumiem to w taki sposób, że dziś już w trochę mniejszym stopniu chodzi o generowanie setek czy tysięcy procent stopy zwrotu, a coraz częściej o możliwość dywersyfikacji swoich portfeli, zabezpieczeniu się przynajmniej częściowo przed ewentualną bessą. Rynek walut cyfrowych to dziś trochę równoległa sfera ekonomiczna, która naturalnie potrzebuje pewnych rozwiązań, produktów czy też mechanizmów obecnych w tradycyjnym rynku finansowym. I to się dzieje!
Na początku był Bitcoin, później kolejne waluty, za nimi giełdy, bitomaty. Oprócz walut typowo spekulacyjnych, pojawiły się stablecoiny, quasi lokaty, quasi pożyczki aż po możliwość inwestycji w akcje największych amerykańskich spółek. Gołym okiem widać analogię i kierunek rozwoju. Nie trudno było się domyśleć, że największy na świecie segment realnych aktywów jakim są nieruchomości, również w tym świecie się pojawi.
Prawne początki FCQPlatform
BIC: To prawda, taki wniosek mógł się nasunąć. Niemniej realizacja takiego projektu brzmi dość karkołomnie, nie sądzisz?
DZ: I była! Prace nad projektem rozpoczęliśmy w 2018 roku. Najtrudniejszym elementem było ułożenie konstrukcji prawnej, zgodności konstrukcji naszych produktów z obecną legislacją. W 2020 roku, pozyskaliśmy inwestora Fundusz VC Impera Alfa, a efektem tej współpracy było otrzymanie grantu z Narodowego Centrum Badań i Rozwoju na stworzenie MVP platformy FCQ. Podczas komitetu inwestycyjnego, aspekty prawne były najdłużej omawiane oraz weryfikowane. Komitet zakończył się pozytywnie, zatem z całą pewnością możemy powiedzieć, że ten element udało nam się ułożyć właściwie.
Podstawy tokenizacji nieruchomości
BIC: Czym jest Wasza platforma i co umożliwia?
DZ: FCQPlatform likwiduje bariery w dostępie do rynku nieruchomości. Czyni to w kontekście dywersyfikacji geograficznej portfela, bariery kwoty niezbędnej do uczestnictwa w tym rynku w modelu tradycyjnym oraz bariery logistycznej i proceduralnej. Dzięki naszej platformie, aby zostać inwestorem na rynku nieruchomości, wystarczy mieć przynajmniej równowartość kwoty minimalnej w danej inwestycji oraz komputer z dostępem do Internetu.
Konstrukcja naszego rozwiązania, w dużym uproszczeniu, polega na tym, że we współpracy ze sztabem ekspertów, wybieramy nieruchomość, którą zamieszczamy na FCQPlatform. Każda zamieszczona nieruchomość jest opatrzona wyczerpującym opisem, zdjęciami oraz parametrami inwestycyjnymi, takimi jak m.in. kwota potrzebna do zakupu danej nieruchomości. Użytkownik platformy, decydując się na daną nieruchomość, podaje kwotę, jaką chce przeznaczyć. Dostępny jest zakres od kwoty minimalnej inwestycji do 100% wartości nieruchomości. Po zakończeniu zbiórki nieruchomość jest kupowana oraz udostępniana operatorowi, który zajmuje się obsługą najmu.
Generowane z najmu przychody są dzielone proporcjonalnie między inwestorów, którzy sfinansowali zakup nieruchomości. Jest to model standardowy, czy też w pewnym sensie automatyczny bieg wydarzeń. Jednak wyjątek stanowi sytuacja, kiedy jeden inwestor obejmie 100% udziałów w nieruchomości. Wówczas może zdecydować o innym przeznaczeniu nieruchomości, np. przeznaczyć ją na użytek własny.
Nieruchomości – płynna inwestycja?
BIC: Jak to wygląda od strony technicznej oraz co dokładnie kupuje dany inwestor?
DZ: Potwierdzeniem przystąpienia do danej inwestycji są tokeny przypisane do danej nieruchomości oraz umowa zawarta w sposób elektroniczny, która opisuje wszystkie aspekty określające prawa i przywileje nabywcy tokenów. Pod każdą nową nieruchomość, zakładana jest spółka celowa, która po zakończeniu zbiórki staje się właścicielem danej nieruchomości. Inwestor w danym projekcie, obejmując tokeny, zawiera ze spółką umowę.
Na mocy tej umowy po pierwsze ma prawo zamienić tokeny w dowolnym momencie na fizyczne akcje w spółce będącej właścicielem nieruchomości. Po drugie ma prawo do zysków z najmu danej nieruchomości. Po trzecie ma realny wpływ na zarządzanie majątkiem spółki, ponieważ kluczowe decyzje związane z daną nieruchomością zawsze będą poddawane pod głosowanie w gronie posiadaczy tokenów.
BIC: Skąd taka konstrukcja?
DZ: Wrócę do stwierdzenia, że niełatwo połączyć coś bardzo namacalnego ze światem cyfrowym. W tej sytuacji mamy do czynienia z notariuszem, sądem wieczystoksięgowym, Krajowym Rejestrem Sądowym oraz różnego rodzaju urzędami i innymi instytucjami. Co więcej, obowiązują różnego rodzaju przepisy międzynarodowe odnośnie zakupu nieruchomości.
Z drugiej strony chcieliśmy zaproponować naszym użytkownikom łatwą i szybką możliwość nabycia praw do nieruchomości. Dlatego potrzebna była powyższa konstrukcja. Krótko mówiąc, nasi użytkownicy kupują pośrednie prawo do nieruchomości, które w każdym momencie mogą zamienić na fizyczne posiadanie tej nieruchomości. Jednak taka opcja wymaga przejścia całej procedury administracyjnej.
Co ważne, nasza platforma zapewni również rynek wtórny dla naszych tokenów. Dzięki temu będzie to inwestycja płynna.
Inwestorzy i stablecoiny
BIC: Kto może zostać Waszym inwestorem?
DZ: Łatwiej i szybciej byłoby odpowiedzieć, kto nie może (śmiech). Nasza platforma nie jest skierowana do osób, które nie przejdą procedury KYC/AML. Nie jest również dla obywateli państw, które na mocy międzynarodowych restrykcji nie mogą być stroną tego typu transakcji. Lista tych państw, jest dostępna na naszej stronie internetowej.
Wszyscy inni mogą zostać naszymi inwestorami.
BIC: Na Waszej platformie można inwestować tylko za pomocą stablecoinów. Dlaczego?
DZ: Wynika to z 2 aspektów. Po pierwsze, wystawiając daną nieruchomość do sprzedaży, mamy wcześniej podpisaną z właścicielem umowę przedwstępną na jej zakup. Rzecz jasna istotnym parametrem tej umowy jest cena zakupu. Jak wiemy, wahania kursu BTC, ETH i innych walut są często znaczne, nawet w krótkim okresie. W przypadku kiedy nasz kontrahent oczekuje od nas precyzyjnie określonej kwoty, nie możemy sobie pozwolić na ryzyko kursowe.
Drugim aspektem jest to, że chcemy się pozycjonować jako alternatywa wobec popularnych obecnie protokołów lendingowych DeFi. Strona udostępniająca swoje nadwyżki stablecoinów otrzymuje w nich oprocentowanie. Nasze nieruchomości będą w stanie wygenerować konkurencyjne oprocentowanie, a za całą inwestycją będzie stało twarde, realne aktywo. Wierzymy, że użytkownicy dzięki temu chętnie rozszerzą swoje portfele o nasze produkty.
BIC: Dziękujemy za rozmowę!
DZ: Również dziękuję i pozdrawiam czytelników BeInCrypto Polska!
– – –
Dariusz Zbucki
Z wykształcenia matematyk o specjalizacji finansowej. Przez ponad 5 lat zdobywał doświadczenie w globalnych instytucjach finansowych takich jak: Bank Millennium S.A., Citi Bank Handlowy S.A., Deutsche Bank Polska S.A. na stanowiskach Managera Private Banking.
W ramach swoich kompetencji był odpowiedzialny za budowanie indywidualnych relacji z kluczowymi klientami detalicznymi banku. Ponadto opracował i zrealizował długofalową i zdywersyfikaowaną strategię inwestycyjnej ich portfeli. Przez kolejnych 5 lat zajmował się pozyskiwaniem finansowania przeznaczonego na rozwój projektów startupowych oraz deweloperskich na stanowisku Dyrektora Regionalnego oraz Członka Zarządu.
Od 2018 roku zajmuje się zastosowaniem technologii blockchain oraz tokenizacji w projektach deweloperskich. W projekcie FCQPlatform pełni rolę architekta rozwiązań w zakresie finansowym.
Wyjaśnienie
Wszystkie informacje zawarte na naszej stronie internetowej są publikowane w dobrej wierze i wyłącznie w ogólnych celach informacyjnych. Wszelkie działania podejmowane przez czytelnika w związku z informacjami znajdującymi się na naszej stronie internetowej odbywają się wyłącznie na jego własne ryzyko.
