Tokeny nieruchomości: Ludzie mogą teraz kupić ” ułamek” nieruchomości poprzez zakup tokenów NFT. Ale czy jest to wszystko, na co wygląda? Dyrektor generalny Real Fund Tokens José García Caballero wyjaśnia, dlaczego jest to zarówno dobry, jak i zły pomysł.
Obietnica wartości oferowana przez tokenizację każdego rodzaju realnych aktywów jest zbyt atrakcyjna, by ją odrzucić. A jeśli zastosujemy ją w sektorze nieruchomości, oferując “kawałki” nieruchomości, będzie to ogromny przemysł.
Zacznijmy jednak od początku, przypominając sobie pewne podstawy.
Tokenizacja to emisja, przy użyciu blockchaina, plików cyfrowych reprezentujących rzeczywiste aktywa.
Jakie są korzyści z tokenizacji nieruchomości?
- Tokeny zastępują papierowe certyfikaty.
- Może być podzielony na małe części aktywów.
- Pojedynczy główny dokument.
- Możliwe strategie wyjścia dla inwestora.
- Łatwość emisji i nabycia tokenów reprezentujących dany papier wartościowy.
- Płynność aktywów.
- Łatwość transmisji na rynkach wtórnych.
Każdy, kto naprawdę rozumie, czym jest token, nie może mieć wątpliwości co do korzyści płynących z jego stosowania. Nie mam wątpliwości, że przyszłość inwestowania w realne aktywa leży w tokenizacji.
Przejdźmy jednak do kwestii, która nas tu przywiodła: tokenizacji nieruchomości.
Nieruchomości: Czy można je tokenizować?
Nieruchomością może być, jak wszyscy wiemy, mieszkanie, biurowiec, lokal handlowy, metr kwadratowy magazynu przemysłowego lub kawałek ziemi.
Najczęściej spotykanym twierdzeniem handlowym jest “tokenizujemy nieruchomości”. Ale czy te nieruchomości są tokenizowane? Odpowiedź brzmi: NIE.
Nie znam żadnego projektu związanego z nieruchomościami, w którym tokenizowana jest sama nieruchomość.
Jaki jest tego powód? Bardzo prosty. W większości krajów istnieje rejestr gruntów, w którym odnotowuje się, z całą pewnością prawną, istnienie nieruchomości i kto jest ich właścicielem.
Jak dotąd rejestry te nie akceptują istnienia tokenów jako ważnego środka reprezentacji nieruchomości. Dlatego teoretycznie moglibyśmy wyemitować token NFT (token newymienny, idealny do reprezentowania nieruchomości), który reprezentowałby mieszkanie w budynku.
Odpowiednia dokumentacja, która go akredytuje, mogłaby być dołączona do tokena jako metadane. Oznacza to, że tworzylibyśmy drugi zapis istnienia tej nieruchomości. Posiadacz tokena w momencie jego powstania byłby właścicielem tej nieruchomości, a my moglibyśmy potwierdzić tę informację, nawet w rejestrze nieruchomości miejsca, w którym znajduje się to mieszkanie.
Teraz właściciel nieruchomości przekazuje token kupującemu, który z technicznego punktu widzenia jest nowym właścicielem. Ten jednak nie ma dostępu do księgi wieczystej, gdzie nadal będzie figurował jako właściciel, który kupił NFT.
Tokeny nieruchomości: Podwójna rejestracja
Mamy zatem do czynienia z podwójną rejestracją, która nieuchronnie wiąże się z niepewnością prawną dla posiadacza danego NFT. W chwili obecnej najbardziej skutecznym prawnie sposobem udowodnienia własności nieruchomości jest księga wieczysta.
Może się zdarzyć, że w dobrej wierze doszło do przeniesienia własności nieruchomości w drodze sprzedaży NFT. I że obecny posiadacz tokena (czyli ostatni, który za niego zapłacił) dowiedział się, że jego dom został zajęty… na przykład przez Urząd Skarbowy. Być może chodziło o niezapłacony dług pierwszego posiadacza NFT.
To prawda, że można pójść do sądu i wyjaśnić, że jest się posiadaczem NFT, że jest się osobą trzecią w dobrej wierze. Ale kto chciałby się w to pakować?
Zatem firmy, które mówią: “tokenizujemy nieruchomości” lub “pierwsze mieszkanie reprezentowane przez NFT na Florydzie”, nie mówią prawdy.
Jeśli tak jest, to co jest tokenizowane? Zasadniczo dwie rzeczy:
- Akcje lub udziały w spółce, która jest właścicielem nieruchomości.
- Dług związany z nieruchomością.
Czy warto inwestować w tokeny nieruchomości?
Nieruchomość jest z definicji generatorem dochodów z wynajmu i/lub zysków (lub nie) z zysków kapitałowych o tej samej wartości. Posiadanie któregokolwiek z tych tokenów daje Ci prawa ekonomiczne (odsetki, dywidendy) do owoców istnienia danej nieruchomości, ale nie własność tej nieruchomości.
Tak więc nieruchomości nie są tokenizowane, niezależnie od tego, jak bardzo firmy działające w tej branży będą tak twierdzić.
Jeśli nasze tokeny reprezentują akcje lub dług, charakterystyka inwestycji jest zasadniczo różna od charakterystyki nieruchomości. Jeśli posiadamy udziały w spółce, istnieje ryzyko biznesowe związane z eksploatacją majątku. Ponadto musimy pogodzić się z faktem, że jesteśmy mniejszościowymi partnerami w spółce, a zatem będziemy zdani na łaskę i niełaskę dyrektorów spółki i akcjonariuszy. W przypadku długu ryzyko jest jasne: w razie niespłacenia długu odpowiadamy za jego spłatę.
Osoba, która kupuje tokeny firm działających na rynku nieruchomości (a nie nieruchomości), powinna być w pełni poinformowana o tym, co kupuje. A powszechnie tak się jednak nie dzieje.
Tokeny nieruchomości: Na razie nie
Piszę ten tekst z Hiszpanii. W tym kraju inwestowanie w akcje lub udziały reprezentowane przez tokeny, niezależnie od sektora, ma obecnie poważne ograniczenia pod względem możliwości przenoszenia. Dlatego na razie, generalnie, odradzam takie rozwiązanie.
Istnieją inne sposoby inwestowania w ułamkowe części przedsiębiorstw działających na rynku nieruchomości. Należą do nich platformy finansowania partycypacyjnego, crowdfunding lub bardziej tradycyjne instrumenty, takie jak nieruchomościowe fundusze inwestycyjne.
W przypadku crowdfundingu nieruchomościowego, warstwa blockchain jest wprowadzana w formie tokenizacji, dzięki czemu przynosi więcej korzyści i usprawnia finansowanie partycypacyjne. Nie mam wątpliwości, że w miarę adopcji (i rozwoju przepisów) crowdfunding i tokenizacja będą szły ze sobą w parze.
W Hiszpanii mamy coś, co nazywa się Socimi. W języku angielskim jest to fundusz inwestycyjny nieruchomości. Jest to tradycyjne narzędzie do inwestowania w nieruchomości. Niektórzy twierdzą, że są one bezpieczniejsze i bardziej płynne, ale jeśli to prawda, to dlaczego inwestować w tokeny?
Tokenizacja a tradycyjne inwestowanie
Socimi to spółka notowana na rynkach regulowanych, w której cena akcji zależy – między innymi – od wartości i dochodów z nieruchomości, w które inwestuje. Jednym słowem, mają one duże korzyści podatkowe.
I tu jest szkopuł. Tokenizacja pozwala zainwestować w TĘ firmę, TĘ nieruchomość, na TEJ ulicy i w TYM mieście. Nabywca czuje się związany z inwestycją i firmą, która ją organizuje.
I odwrotnie. inwestując w SOCIMI, trudno jest poczuć się częścią społeczności. Inwestowanie w Socimi jest jak inwestowanie w bank: nie wiadomo, co oni właściwie robią i w co inwestują. Tak, wiemy, ile zarabiają menedżerowie i dyrektorzy. Czytałem sprawozdania roczne i raporty z wyceny kilku spółek Socimis.
Możesz założyć, że fundusze Socimis są obarczone mniejszym ryzykiem niż inwestycje w tokeny reprezentujące projekty nieruchomościowe. To tak, jakby powiedzieć, że są one mniej ryzykowne niż platforma crowlendingowa, ponieważ oferuje ona więcej gwarancji. Pamiętajmy jednak, że w 2020 r. akcje największej Socimi w Hiszpanii spadły o 50%. Z pewnością wielu inwestorów poniosło poważne straty. Nie spotkałem się z artykułami w prasie ostrzegającymi przed poważnym ryzykiem związanym z inwestowaniem w te instytucje.
Potrzeba wspólnoty
Nie mam nic przeciwko istnieniu tych firm; przynoszą one korzyści podatkowe. Ale rośnie i rozwija się pokolenie, które nie chce opakowanych produktów banków czy funduszy nieruchomości. Chcą produktów, które rozumieją. Chcą uczestniczyć za pośrednictwem DAO, kanałów Yelegram lub Discord i czuć się częścią społeczności.
Nie ulega wątpliwości, że każdy odpowiedzialny inwestor musi dobrze przeanalizować równanie rentowności/ryzyka/płynności i zachować odpowiednie kryteria dywersyfikacji (produkt, obszar geograficzny, firma…), aby ograniczyć ewentualne straty.
Tak więc w kwestii ryzyka nie chodzi o to, w który instrument inwestowania w nieruchomości chcemy wejść, czy z tokenem, czy bez. Należy zrozumieć biznes, zyski i ryzyko, jakie zamierzamy ponieść, a po ich przeanalizowaniu podjąć racjonalną decyzję.
W idealnym świecie tokeny są cyfrową reprezentacją biznesu związanego z nieruchomościami. Ten biznes może być dobry lub zły, ale może usprawnić inwestowanie, wprowadzając zalety działania na blockchainie.
Tokenizacja wartości generowanej przez projekty nieruchomościowe znajduje się w fazie kiełkowania. Jest to trend, którego nie da się powstrzymać i który bez wątpienia zrewolucjonizuje sposób inwestowania w nieruchomości.
W przyszłości można mieć nadzieję, że tokenizacja zapewni bardziej demokratyczny sposób nabywania nieruchomości, z większą przejrzystością i płynnością.
O autorze
Jose Garcia Caballero jest założycielem i dyrektorem generalnym RealFund. Jest ekonomistą i ekspertem w dziedzinie nieruchomości, a także interesuje się kryptowalutami, blockchainem i transformacją cyfrową.
Trusted
Wyjaśnienie
Wszystkie informacje zawarte na naszej stronie internetowej są publikowane w dobrej wierze i wyłącznie w ogólnych celach informacyjnych. Wszelkie działania podejmowane przez czytelnika w związku z informacjami znajdującymi się na naszej stronie internetowej odbywają się wyłącznie na jego własne ryzyko.
